Osakkaille ja asukkaille

Asunto-osakeyhtiölain (1599/2009/) 4. luku 2§-3§

KUNNOSSAPITOVASTUU

Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuun jakamisesta osakkeenomistajien ja yhtiön kesken. Yhtiöllä on kuitenkin aina oikeus suorittaa välttämätön korjaustyö. Sikäli kuin yhtiöjärjestyksessä ei ole määrätty kunnossapitovastuun jakamisesta, se jakautuu 2 – 4 momentin mukaan.

Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa hallitsemansa huoneiston sisäosat ja muut osakkeiden perusteella hallinnassa olevat tilat. Yhtiö on kuitenkin velvollinen korjaamaan rakenteista johtuvat sisäpuoliset viat sekä pitämään kunnossa huoneistoon asennetut sellaiset lämpö-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset johdot ja kanavat sekä vesihanat, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin.

Osakkeenomistajan on ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä sellaisesta huoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle.

Yhtiökokous voi päättää osakkeenomistajalle kuuluvien kunnossapitotöiden suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos se saattaa tapahtua osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta loukkaamatta.

Yhtiö on vastuussa kunnossapidosta siltä osin, kun se ei kuulu osakkeenomistajille.

1. Pääsääntö

Pykälässä säädetään siitä, miten osakehallinnassa olevien sekä yhtiön muiden tilojen kunnossapitovastuu jakautuu osakkeenomistajan ja yhtiön välillä. Pääsääntöisesti rakennuksen korjaaminen ja kunnossapito kuuluu kiinteistön omistajalle eli yhtiölle. Osakkeenomistajan korjausvastuuseen kuuluvat taas pääsääntöisesti hallitsemansa huoneiston kunnossapito ja korjaukset. Osakkeenomistajan korjausvastuuta on rajattu kaikenlaisten korjausten osalta. Yhtiön on korjattava rakenteesta johtuvat sisäpuoliset viat sekä huoneistossa samantasoisena olevat johdot ja kanavat sekä vesihanat.

2. Samantasoisuusvaatimus

Säännöksessä tarkoitettujen johtojen kunnossapitovastuu kuuluu yhtiölle riippumatta siitä, kuka ne on asentanut. Jos osakkeenomistajan erikoistoivomuksesta on hänen kustannuksellaan asennettu muiden huoneistojen tasosta poikkeavia kanavia, niiden korjausvastuu kuuluu osakkeenomistajalle. Samantasoisuusvaatimus ei koske rakenteellisia vikoja, jotka kuuluvat aina yhtiön korjattaviin.

3. Muutokset korjausvastuuseen

Osakkeenomistajalle kuuluvan korjausvelvoitteen siirtämisestä yhtiön vastattavaksi voidaan päättää yhtiökokouksessa normaalilla enemmistöpäätöksellä. Tällöin on noudatettava yhdenvertaisuusperiaatetta eli sama korjaus on tehtävä kaikille osakkeille. Yhtiöjärjestyksessä puolestaan voidaan korjausvastuusta poiketa suuntaan tai toiseen. Päätös voidaan tehdä normaalilla 2/3 määräenemmistöllä.

4. Uusiminen

Kiinteät kalusteet ja laitteet kuuluvat aina osakkaan korjattavaksi. Toisaalta yhtiön suorittaessa oman korjausvastuunsa piiriin kuuluvia töitä (esim. wc:n huuhtelulaitteet), voi yhtiö joutua uusimaan myös osakkaalle kuuluvia osia, jos korjaamista ei voida suorittaa muuten kuin koko laite vaihtamalla.
Yhtiöllä on oikeus uusia korjausvastuusta riippumatta huoneistossa olevia kalusteita/hanat, wc -pöntöt, jne.). Jos osakas itse on uusinut kalusteet omalta osaltaan , yhtiöllä ei ole velvollisuutta hyvittää osakasta. Jos yhtiö kuitenkin säästää osakkaan osuuden (esim. hanat on hinnoiteltu yksikköhintojen mukaan), voidaan osakasta hyvittää säästön määrällä.

5. Aiheuttamisperiaate

Vastuun jakautumisessa on huomattava aiheuttamisperiaate. Jos vika tai vahinko on aiheutunut osakkaan syyksi luettavasta huolimattomuudesta tai laiminlyönnistä, ovat yhtiölle normaalisti kuuluvat korjauskustannukset perittävissä osakkaalta joko kokonaan tai osittain. Jos osakas laiminlyö ilmoittaa yhtiölle sen korjattavaksi kuuluvasta viasta tai vahingosta, saattaa hän joutua korvaamaan laiminlyönnistä aiheutuneen lisävahingon. Samoin on asianlaita jos osakas ei näissä tilanteissa ryhdy tarpeellisiin toimiin vahingon estämiseksi.

6. Vuokrattu huoneisto

Osakkeenomistaja vastaa huoneiston korjauksesta siinäkin tilanteessa, että huoneisto on vuokrattuna. Vastuun jakautumisesta vuokranantajan ja vuokralaisen välillä on säännökset huoneenvuokralaissa.

7. Korjausten suorittaminen

On huomattava, ettei osakkeenomistajalla ole oikeutta taloyhtiötä kuulematta suorittaa sen laskuun yhtiölle kuuluvia huoneistokohtaisia korjauksia. Yhtiöllä työn teettäjänä on pääsääntöisesti oltava oikeus määrätä suoritettavan korjauksen laajuus, suorittaja ja kustannukset, mikäli mahdollista kuitenkin yhteisymmärryksessä osakkeenomistajan kanssa.

8. Muutostyöt

Osakkeenomistajalla on asunto-osakeyhtiölain 77 §:n nojalla oikeus tehdä huoneistossaan muutoksia. Siltä osin kuin muutoksia tehdään myöhemmin yhtiön korjattavaksi jääviin kohteisiin, on muutoksesta ensin ilmoitettava yhtiölle. Osakas työn teettäjänä vastaa huolimattomista muutostöistä. Muuten ne jäävät siis yhtiön korjausvastuun piiriin. Kunnallisissa rakennusjärjestyksissä on erilaisia määräyksiä siitä, milloin muutos vaatii viranomaisluvan.
Osakkaan muutostyöoikeuteen ei vaikuta se, kenen kunnossapitovastuuseen muutoksen kohde kuuluu.

9. Vakuutukset

Korjausvastuuseen ei vaikuta, minkälaisia vakuutuksia yhtiöllä tai osakkeenomistajalla on. Vakuutusten korvauspiiri saattaa olla erilainen kuin asunto-osakeyhtiölain mukainen korjausvastuujako. Kun esim. kiinteistön vakuutusta käytetään osakkaan korjausvastuun piiriin kuuluvaan korjaukseen, on perusteltua sopia, että osakas maksaa omavastuuosuuden.

10. Taulukon käyttö

Koska lain pykälään ei ole ollut mahdollista kirjata kaikkia yksittäisiä kiinteistössä olevia korjauskohteita, Suomen Kiinteistöliitto Ry antaa selventävän ohjeen ja siihen liittyvän taulukon. Taulukon käytössä on otettava huomioon siihen liittyvät tekstiosat (edellä kohdat 1 – 8).

Taulukossa ilmenevät Suomen Kiinteistöliitto Ry:n suositukset yhtiökokoukselle siitä, miten korjaus- ja kunnossapitovastuu yksittäistapauksissa jakautuu osakkeenomistajien ja yhtiön kesken.

Mikäli yhtiöjärjestyksessä toisin määrätään tai yhtiökokous toisin päättää, Kiinteistöliiton suosittelema rasti yliviivataan tai merkitään uusi rasti ao. sarakkeeseen sekä yhtiökokouksen päätöksen päivämäärä tai yhtiöjärjestyksen kyseinen pykälä sarakkeeseen C. Sarakkeesta A sarakkeeseen B rasti voidaan siirtää ainoastaan yhtiöjärjestysmääräyksellä. Sarakkeeseen C voidaan merkitä myös täsmennyksiä tai muuta vastaavaa.

Kiinteistöliitto toteaa, että yhtiökokoukselle päätettäväksi suositeltava rasitus on vallitsevan käytännön mukainen. Taulukko suositellaan hyväksyttäväksi yhtiökokouksessa.


Huoneiston osa tai siinä oleva laite Yhtiö teettää ja maksaa Osakas teettää ja maksaa Huomautuksia
vesikatto x
ylä-, ala- ja välipohja x
ulkoseinä x
painumat ja halkeamat kantavissa rakenteissa x
parvekkeet x
märkien tilojen vesieristeet x
lämmöneristeet x
sisäpuoliset maalaukset, tapetointi ym. lattia- ja seinäpinnoitteet x
sisärappaukset, tasoitepinnat ja puu- tms.verhoukset x

OVET

huoneistojen ulko-oven rakennevika tai käyntihäiriö x
parvekeoven (ulko-ovi) rakennevika tai käyntihäiriö x
huoneiston väliovien ja sisemmän parvekeoven rakenne-, heloitus- tai maalausviat x
postiluukku x
huoneiston ulko-oven nimikilpi x
huoneiston ulko-oven ja parvekeoven lukko x
huoneiston ulko-oven lisälukko (osakkaan asentama) x
ovensuljin (ovipumppu) x
ovenpysäytin ja aukipitolenkki (ulkop.) x
ovikello (mekaaninen) x
ovisilmä x
varmuusketju x

IKKUNAT

ulkopuitteen, sisäpuitteen ja karmin lahoviat x
ikkunoiden ulkopuolen kunnossapito ja maalaus x
ikkunoiden sisäpuolen kunnossapito ja sisäpuolen sekä välien maalaus x
ikkunan ulkolasi x
ikkunan sisälasi x
useampilasisen ikkunan keskimmäiset lasit x
umpiolasielementit ulkoilmaa vasten x
ulkopuitteiden käynti ja heloitus x
sisäpuitteiden käynti ja heloitus x
ikkunan aukipitolaite (säppi ikkunan sisäpuolella) x
parvekeoven ja ikkunanpuitteiden tiivistys x
Parvekelasi x
Yhtiön kannattaa teettää lasit lämpöenergian säästämiseksi. Vastuu jälkikäteen rakennettavista parvekelaseista suositellaan siirrettäväksi osakkaalle yhtiöjärjestykseen otettavalla maininnalla tai erillisellä sopimuksella.

KIINTEÄT KALUSTEET JA LAITTEET

kaapistot ja komerot x
astianpesupöytä x
liesikupu x
ikkunalauta x
Ikkunaverhotanko x
saunan lauteet x
takka ja uunit x

SÄHKÖLAITTEET

huoneiston sisäiset sähköjohdot kiinteän verkon liitäntäpisteeseen (sähköjohdon päähän) saakka x
Varoketaulu x
sähkömittari (ostosopimus osakkaan ja sähkönmyyjän kesken, sähkömittari on sähkön myyjän omaisuutta) Sähkölaitos
kytkin, käynnistin ja pistorasia x
sulake, valaisin ja lamppu x
yhteisantennilaitteet x
soittokello,
 > huoneiston sisäpuoliset osat, ovisummeri, porttipuhelin, kulunvalvontalaitteet x
 > huoneiston ulkopuoliset osat x
huoneistokohtaiset sähkölämmityslaitteet ja lämmitys-kaapelit säätimineen (mm. kattosäteily- ja lattialämmitys sekä sähköpatterit) x vastuksia ja lämmityskaapeleita ei katsota johdoiksi
jääkaappi ja huoneistokylmiö x
liesi, liesitaso ja uuni x
pesukoneet x
pyykinkuivauskaappi x
lämminvesivaraaja (sähkölaitteet) x
saunan kiuas ja ohjauskeskus x
huoneistokohtainen keskuspölynimuri x
rakennuskohtainen
 > huoneiston sisäp. osat keskuspölynimuri x
 > huoneiston ulkop. osat x
Kotikylmiö
 > huoneiston sisäp. osat kompressorilaitteineen x
 > huoneiston ulkop. osat x

ILMANVAIHTO JA HORMIT

ilmanvaihdon perussäätö x
poistopuhallin, liesituuletin x
Ilmanvaihtokanavat x
Poistoventtiili
 > puhdistus x
 > korjaus ja uusiminen x
hormien puhdistus x hormin käyttötarkoituksen muuttuessa osakas (hormit olleet aikaisemmin lämmitysjärjestelmän osia)
ilmanvaihdon suodattimien puhdistus ja uusiminen x

VESI-, VIEMÄRI- JA LÄMMITYSLAITTEET

pesuallas, kylpyamme, suihkuallas x
vesihana x samantasoiset
käsiletku, pesukoneen letkut x
viemäritukos x
WC:n huuhtelulaitteet x
WC:n allas, säiliö ja istuin x jalustan kiinnitys kuuluu yhtiölle
pesukoneen liittäminen x
putkistovuodot x
uima-allaslaitteisto
 > puhdistus x
 > korjaus ja uusiminen x
vesilukko ja lattiakaivo
 > puhdistus x
 > korjaus ja uusiminen x
huoneistokohtainen kiertovesipumppu x
huoneen lämpötilan perussäätö x
vesilämmityslaitteet (mm. lämpöpatterit, lattialämmitys, pyyhekuivaimet) x
lämminvesivaraaja (vesilaitteet) x
patteriventtiilit x
hiekan-, rasvan- bensiinin- yms. erotin
 > alkuperäinen x
–     osakkaan asentama x

KAASULAITTEISTO

kaasuputket x
kaasumittari  (ostosopimus osakkaan ja kaasumyyjän kanssa, kaasumittari on kaasunmyyjän omaisuutta) kaasulaitos
nestekaasuletku x
nestekaasupullo x
muut kaasulaitteet (mm. liesi, jääkaappi ja vedenlämmitin) x

OSAKKEENOMISTAJAN KÄYTÖSSÄ OLEVA RAJATTU PIHA-ALUE

nurmikko tms x
istutukset x
puut x
raja-aita x
pihavarastot ja –katokset x
pihavalaisin (osakkaan mittarista) x